Требуется подготовить профессиональный отчет об оценке рыночной стоимости жилого помещения. Имеется пример структуры отчета и фотографии объекта. Необходимо адаптировать шаблон под конкретный дом.
Требуется оценщик с действующими квалификационными аттестатами по движимому и недвижимому имуществу. Обязательны членство в СРО и действующий полис страхования ответственности.
Гайд, который заменит консультацию оценщика и юриста. 18 000+ слов, 15 таблиц, 10 шаблонов, 30+ инструментов.
Профессиональная оценка — это не просто «посчитать стоимость». Это юридически значимый процесс: от анализа рынка и выбора подходов до расчетов, обоснования и подготовки отчета, соответствующего ФЗ-135 и ФСО. Качественная оценка защищает от налоговых рисков на 95%, снижает риски споров в суде на 80% и ускоряет сделки в 2–3 раза.
| Тип услуги | Что включает | Объем (часы) | Средний чек, ₽ | Срок, дни |
|---|---|---|---|---|
| Оценка бизнеса (малый, до 50 млн) | Анализ финмодели, рынка, 3 подхода, отчет для сделки | 20–40 | 50 000–150 000 | 7–14 |
| Оценка бизнеса (средний, 50–500 млн) | Подробный анализ, due diligence, 3 подхода, отчет для инвестора | 60–120 | 200 000–500 000 | 21–35 |
| Оценка бизнеса (корпоративный, 500+ млн) | Комплексный аудит, консолидация, M&A, отчет по МСФО | 200–400 | 500 000–1 500 000 | 45–90 |
| Оценка недвижимости (жилая, квартира) | Рынок, сравнительный подход, отчет для суда/ипотеки | 8–16 | 15 000–35 000 | 3–7 |
| Оценка недвижимости (коммерческая, офис) | 20–40 | 40 000–100 000 | 7–14 | |
| Оценка недвижимости (земля) | Подходы: сравнительный, земельный участок, назначение | 16–32 | 30 000–80 000 | 5–10 |
| Оценка оборудования (1 единица) | Рычаговой подход, износ, рынок, отчет для бухгалтерии | 8–16 | 20 000–40 000 | 3–7 |
| Оценка оборудования (парк, 10+ ед) | Консолидация, ведомость, групповой износ, бухгалтерский учет | 40–80 | 100 000–250 000 | 14–21 |
| Оценка нематериальных активов (НМА, патент) | Доходный подход, роялти, срок действия, отчет для сделки | 20–40 | 50 000–120 000 | 7–14 |
| Оценка бренда/давательства | Рыночный подход, роялти, доход, отчет для маркетинговых целей | 30–60 | 80 000–200 000 | 10–21 |
| Оценка ущерба (пожар, затопление) | Осмотр, расчет восстановительной стоимости, отчет для страховой/суда | 16–32 | 40 000–100 000 | 3–7 (срочно) |
| Оценка для суда (независимая экспертиза) | Строго по ФСО, допрос, отчет, возможно выступление в суде | 24–48 | 60 000–150 000 | 10–14 |
| Оценка для залога (банк) | Залоговая стоимость, консервативные подходы, отчет по требованиям банка | 12–24 | 30 000–70 000 | 5–10 |
| Оценка для инвестиций (M&A, pre-seed) | Pre-money, post-money, опционный пул, конвертируемая ссуда, отчет для инвестора | 40–80 | 100 000–300 000 | 14–21 |
| Оценка автомобиля (для суда) | Рычаговой подход, износ, рынок, отчет для суда/страховой | 4–8 | 10 000–25 000 | 1–3 |
| Оценка нематериалок для вклада в УК, отчет для нотариуса | 20–40 | 50 000–120 000 | 7–14 |
| Критерий | Что проверить | Метод проверки | Риск при несоответствии |
|---|---|---|---|
| Лицензия и СРО | Членство в СРО оценщиков, страховка ответственности (мин 10 млн ₽) | Запросить выписку из СРО, страховой полис | Нет СРО = отчет недействителен, риск для сделки |
| Аккредитация | ФСО, ФТС, банки (Сбер, ВТБ) — список аккредитаций | Запросить сканы сертификатов аккредитации | Нет аккредитации = банк/суд не примет отчет |
| Специализация | 5+ отчетов в вашей нише (недвижимость, бизнес, оборудование) за год | Запросить 3 анонимных отчета (с удаленными данными) | Нет специализации = ошибки в подходах, занижение/завышение |
| Стаж и образование | Диплом экономиста/инженера, стаж оценки 5+ лет | Запросить скан диплома, трудовую книжку (по желанию) | Нет опыта = некомпетентный отчет, риск в суде |
| Отзывы и рекомендации | 5+ отзывов от банков, инвесторов, юристов с контактами | Позвонить 2–3 рекомендателям | Фейковые отзывы = отчет не пройдет проверку |
| Отчеты в портфолио | 2–3 полных отчета (анонимизированных) по вашему типу оценки | Запросить примеры отчетов, читать разделы: анализ рынка, выводы | Нет отчетов = не понятно, как работает |
| Знание законодательства | ФЗ-135, ФСО, МСФО, МСА, налоговый кодекс (для оптимизации) | Задать вопрос на интервью: «какие ФСО примените?» | Незнание ФСО = отчет не соответствует стандарту |
| Юридическая чистота | ИП или ООО, договор оказания услуг, акты, НДС (если нужно) | Проверить через Контур.Фокус | Работа с физлицом = отчет недействителен |
| Страхование | Страховка ответственности оценщика (мин 10 млн ₽, лучше 30 млн) | Запросить полис, проверить дату окончания | Нет страховки = риск личной ответственности клиента |
| Прозрачный план: анализ → расчеты → отчет, сроки для каждого этапа | Требовать в ТЗ поэтапный график | ||
| Гарантии | Готовность выступить в суде, ответить на запрос ФТС, доработать отчет | Зафиксировать в договоре | Отказ от суда = отчет только для информирования, не для защиты |
| Конфиденциальность | NDA, неразглашение данных, безопасность хранения | Подписать NDA до передачи данных | Утечка данных = репутационные потери, утечка IP |
| Прозрачность цены | Фикс за отчет или почасовая с лимитом, доплаты за срочность (%) | Сравнить 3 коммерческих предложения | Скрытые платежи = бюджет в 2 раза выше |
| Коммуникация | Еженедельный отчет, доступ к промежуточным результатам | Молчание = потеря контроля, срыв сроков | |
| Проверка на ошибки | Внутренний контроль, второй оценщик, методология QA | Запросить процедуру контроля качества | Ошибка в отчете = его отклонение в СРО, потеря лицензии |
| Репутация в СРО | Нет санкций, исключений, штрафов | Запросить справку из СРО о дисциплинарных взысканиях | Нарушения в СРО = риск исключения, отчеты недействительны |
| Услуга | Стандарт (₽) | Бизнес (₽) | Корпоративный (₽) | Эксперт для суда (₽) |
|---|---|---|---|---|
| Оценка бизнеса (до 50 млн) | 50 000–80 000 | 100 000–150 000 | — | 120 000–180 000 |
| Оценка бизнеса (50–500 млн) | — | 200 000–350 000 | 400 000–600 000 | 450 000–700 000 |
| Оценка бизнеса (500+ млн) | — | — | 600 000–1 500 000 | 800 000–2 000 000 |
| Оценка квартиры (для суда) | 15 000–25 000 | — | — | 25 000–40 000 |
| Оценка офиса (для залога) | 30 000–50 000 | 50 000–80 000 | — | 70 000–120 000 |
| Оценка оборудования (1 ед) | 20 000–30 000 | — | — | 35 000–50 000 |
| Оценка парка оборудования (10+ ед) | — | 100 000–180 000 | 200 000–350 000 | 250 000–400 000 |
| Оценка НМА (патент) | 40 000–70 000 | 80 000–150 000 | — | 120 000–200 000 |
| Оценка ущерба (пожар, средний) | — | 60 000–100 000 | — | 80 000–150 000 |
| Оценка для M&A (pre-seed, $1M) | — | 150 000–250 000 | — | — |
| Оценка для M&A (Series A, $10M) | — | 300 000–500 000 | — | — |
| Автооценка (для суда) | 10 000–20 000 | — | — | 15 000–25 000 |
| Назначение | Когда нужно | Стандарт отчета | Риски при ошибке | Особенности |
|---|---|---|---|---|
| Для сделки (продажа бизнеса) | Продажа доли, выход партнера, M&A | ФСО №2 (рыночная стоимость) | Сделка сорвана, налоговые риски | Нужен согласованный отчет, часто 2 оценщика |
| Для залога (банк) | Кредит, ипотека, обеспечение | ФСО №3 (залоговая стоимость) | Банк не примет, кредит не дадут | Консервативная оценка, аккредитация банка |
| Для суда (независимая экспертиза) | Споры, раздел имущества, ущерб | ФСО №1, ФСО №7 (экспертное заключение) | Отчет отклонен, проиграно дело | Готовность к допросу, строгий учет всех требований ФСО |
| Для налогов (оптимизация) | Переоценка, уменьшение налогооблагаемой базы | ФСО №2, согласование с ФНС | Налоговая оспорит, доначисления, штрафы 40% | Нужна стратегия, предварительное согласование |
| Для инвестора (pre-seed, seed) | Привлечение инвестиций, определение долей | МСФО/GAAP, англоязычный отчет | Инвестор не войдет, оценка занижена | Нужен питч, финмодель, юридическая чистота |
| Для бухгалтерии (переоценка) | Годовая переоценка основных средств, НМА | ФСО №2, учебная оценка | Ошибки в отчетности, штрафы | Нужен отчет до 31 декабря, массовый характер |
| Для страховой (ущерб) | Выплата по страховке, пожар, затопление | ФСО №2 (восстановительная стоимость) | Страховая не выплатит, спор | Нужен осмотр, фото, независимость от страховой |
| Для M&A (due diligence) | Продажа компании, слияние, выход на IPO | МСФО, US GAAP, Fair Value | Deal breaker, судебные иски после сделки | Нужен комплекс: DD, legal, финансы, налоги |
| Статья | Джуниор (₽/час) | Миддл (₽/час) | Эксперт (₽/час) |
|---|---|---|---|
| Рыночная зп (гросс) | 2 000 | 4 000 | 8 000 |
| Подготовка/анализ (×1,5) | 3 000 | 6 000 | 12 000 |
| 3 600 | 7 200 | 14 400 | |
| Страховка (×1,1) | 3 960 | 7 920 | 15 840 |
| Налоги (6%) | 238 | 475 | 950 |
| Комиссия биржи (10%) | 396 | 792 | 1 584 |
| Резерв (20%) | 792 | 1 584 | 3 168 |
| Итоговая ставка | 5 400 ₽/час | 11 000 ₽/час | 22 000 ₽/час |
Формула: Время оценки + подготовка (анализ данных) + доступ к базам (СПАРК, Rusipoteka) + страховка + налоги + комиссия + резерв (риски ответственности)
| Ошибка | Виновный | Последствия | Как предотвратить |
|---|---|---|---|
| Неправильная дата оценки | Оценщик | Отчет не соответствует требованиям сделки/суда | Чек-лист в ТЗ, подтверждение даты письмом |
| Неверный подход | Оценщик | Банк/суд не примет отчет (например, затратный подход для бизнеса) | Согласование подходов в ТЗ, peer review |
| Отсутствие анализа рынка | Оценщик | Отчет признают необоснованным, оспорят | Обязательный раздел: анализ рынка, 5+ аналогов |
| Ошибки в расчетах | Оценщик | Оспаривание, исключение из СРО, отзыв лицензии | |
| Неправильное назначение | Клиент | Отчет не подходит (для суда вместо залога) | Четкое указание назначения в ТЗ, консультация с банком/судом |
| Игнор санкций/рисков | Оба | Заниженная стоимость, потеря инвестора | Явное учение рисков в дисконте, сценарный анализ |
| Недостоверные исходные данные | Клиент | Отчет недействителен, ответственность оценщика | Акт осмотра, проверка документов, disclaimer |
| Отсутствие страховки | Оценщик | Личная ответственность, штрафы до 500 000 ₽ | Страховка мин 10 млн ₽, лучше 30 млн |
| Просрочка отчета | Оба | Срыв сделки, потеря клиента, штрафы по договору | Реалистичные сроки в договоре, штраф за просрочку 0,1% |
| Нет NDA | Оба | Утечка данных, ответственность, репутационные потери | NDA до передачи данных, шифрование |
Задача: оценить IT-компанию, выручка $2M, прибыль $400k, рост 30% год, привлечение инвестора, pre-money valuation для 20% доли
Оценщик (эксперт, 12 лет, 200+ сделок):
«Клиент хотел $15M pre-money (7,5x выручка). Я провел рыночный анализ: средний EV/Revenue для SaaS в регионе — 5,5x. Учел риски: зависимость от 3 ключевых клиентов, санкции. Получил $11M. Инвестор согласился, сделка закрылась за 45 дней. Экономия времени: 2 месяца (если бы оценка была завышена, инвестор бы вышел).»
Клиент (CEO, основатель):
«Оценщик был слишком консервативен, снизил цену на 30%. Но его расчеты были железными, инвестор согласился без торга. Плюс: подготовил питч и финмодель, которые мы используем до сих пор. Минус: не учел нашу экспертизу в нише (добавил слишком большой дисконт за риск).»
Итог: сделка закрыта на $11M pre-money, привлечено $2,2M, компания выросла на 200% за год. Урок: консерватизм оценщика защищает от провала сделки.
| Услуга | 2019 (₽) | 2020 (₽) | 2021 (₽) | 2022 (₽) | 2023 (₽) | 2024 (₽) | Прогноз 2025 (₽) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Оценка бизнеса (малый, миддл) | 60 000 | 70 000 | 85 000 | 110 000 | 130 000 | 150 000 | 180 000 |
| Оценка недвижимости (офис, миддл) | 30 000 | 35 000 | 45 000 | 60 000 | 70 000 | 80 000 | 95 000 |
| Оценка для M&A (средний, эксперт) | 200 000 | 230 000 | 300 000 | 380 000 | 450 000 | 500 000 | 600 000 |
| Оценка ущерба (средний, миддл) | 50 000 | 60 000 | 75 000 | 90 000 | 110 000 | 130 000 | 160 000 |
Тренд: рост цен на 15–20% ежегодно из-за усиления требований регуляторов и роста сложности сделок
Клиенты: заполните ТЗ за 10 минут и получите 3 коммерческих предложения от аккредитованных оценщиков через 6 часов
Оценщики: разместите портфолио и начните получать 3–5 запросов на оценку в неделю с бюджетом от 100 000 ₽